《财经时报》北京别墅市场供求错位

aepifasdlt8

北京别墅市场经由长时代的沉积，近年来随着北京房地产大势发展再度升温。市场供应与需求总量都出现了显明的放大，产品类型也一直革故鼎新。但值得警戒的是，总体来看，目前北京别墅市场的产品类型和品质与别墅花费者实际需求已出现了显著的偏差
量价齐升，市场总量有多大？
北京别墅市场在政府放开把持后于１９９９年开端逐渐复苏，浮现供销两旺局势，一些高档别墅项目价格出现较大提升。如翠湖别墅２０００年８月从新开盘后，销售均价由８５００元／平方米上涨到９６００元／平方米，销售率达６０％以上；玫瑰园一期现房１２００美元／平方米，二期环湖别墅２７５０美元／平方米，不环湖别墅也在２０００美元／平方米；碧水庄园一期均价１４００美元／平方米，而二期环湖别墅２５００美元／平方米，这一方面由于中国将要入关使良多外籍人士进入中国，牵动市场需求提升；同时也是别墅类物业消费在受到长时间限度后，随经济复苏而回暖的必然趋势。依据中原物业提供的数据，截至今年上半年北京别墅项目已达１２２个，３万余套，总建造面积超过９００万平方米，主要散布在东北京顺路、正北的亚北和西北海淀地区。七八月间又有３个项目总计５０万平方米推出，别墅供应的增加速度远高于需求回升速度，已经出现市场过热的迹象。
跟着市场发展，别墅客户群体也在逐渐转变。以前购买别墅主要是位于金字塔顶尖的国内外成功人士，较早京顺路边的裕京花园销售时并不按揭，足见当时买家购买力的强盛。京顺道沿线的高档别墅业主主要为欧丽人士，达客户的７０％，多数是跨国公司的ＣＥＯ，也有一些国内房地产开发商等顶级人士；而北京西北和北部的别墅业主多为受工作与寓居交通条件影响，具备一定购买才能的ＩＴ新贵、著名学者与留学归国人士；随着市场的发展和ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的出现，别墅市场客户群体趋于年青化，一些从事金融、证券和ＩＴ等行业的年轻白领怀才不遇，逐渐成为中档别墅的主要消费劲量。据金网络公司供给的材料显示，购买ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的客户３８％是三资企业治理职员，２４．５％是私营、民营企业主。在别墅客户中，外籍人士、海外归国人员对别墅环境品质和设计作风最器重；国内买家更为重视别墅的面积和户型，在强调生活品质外，更认为领有别墅是身份与位置的象征。
当前别墅市场主要问题在于缺少有特点和个性的高档项目出现，项目品质广泛较低，这种情形下，少数低容积率、高绿化率的项目有不俗市场表示就不足为怪了（附表为京北部门热销项目基础指标）。近期推出的橘郡虽然容积率偏高、区位稍远，且过于强调功效细分，却凭借产品赫然特点和完美的营销手腕，也取得伟大市场胜利。橘郡谋划总监阎明以为推出橘郡主要是给客户一个新的抉择，让客户晓得还可以有这样的生活方法。销售证实其市场定位仍是适宜的。
异军崛起
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ叱咤风波
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ 的崛起是今年别墅市场的最大动向，具代表性的橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得很好市场业绩，其市场火爆有其必定因素。别墅市场由于长期两极分化，外销别墅价钱较高，而内销别墅品德绝对较差，都不合适海内新生中产阶层客户，总价１５０万元左右，６０００―８０００元／平方米的中档别墅市场出现空档，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的涌现正逢迎了这局部客户的需求。
虽然ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ来势凶悍，但业界人士认为其对别墅的影响主要体现在对中低档别墅客户群的瓜分。由于客户群体存在差别，不会对高档别墅发生太大冲击。伟业参谋销售总监毛雨潇认为，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ是别墅中一种一般的产品，适合个别中产阶层，满意别墅根本功能，只能算“别墅中的经济实用房”，随着收入的提高，市场更细分化，会涌现比联排更好的产品，双拼或独栋以适应更高层的市场需求。金网络市场策划总监李晶晶也谈到，只管其代办的一栋洋房销售不错，一期销售率已经到达７０％，但对ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ产品发展局势表现担忧：现在产品还不够成熟，有效客户群不足以支持迅速膨胀的供给，现在后许多项目都搭ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ概念的班车，有可能造成市场的恶性竞争。北京中原物业总经理李文杰则认为ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的迅速兴起很大程度上是由于缺少市场热门，媒体和发展商炒作的成果。ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ只是界于公寓与别墅间的换代产品，究竟在市政配套方面比市区项目有很大差距，只能成为过渡产品。今后将为品位更高的高档别墅与机能价格比更高的公寓挤压市场空间，不会长期盘踞市场主流的位置。
顶级别墅何处求？
依照国际通例，顶级别墅对天然环境有很高的请求，建造精品别墅的最佳地区是有山、有水的景致区。按此尺度，北京最为相宜的地区应当在西北西山和东北温榆河地区。
东北部别墅区由于开发时光较长，供应量已很宏大，发展远景较为有限；而西北部由于近年政府投资改革，敏捷晋升区内市政前提，途径交通更加方便；同时西山具备的精良做作条件，新经济中逐步突起的新贵阶层对高级别墅有很强的潜在需要；将成为潜力宏大的热点区域。区域现有的别墅如翠湖，销售事迹很好，获得市场的认同。同时区域高档别墅供给有限，具备充足的升值潜力及发展空间，应是别墅市场中最有潜力的地区。亚北地域固然已凑集了大批别墅名目，存在必定市场气氛，但因为缺乏天然环境，更多的是人工景观的打造，在顶级别墅的先天条件上较上述两地稍逊一筹，打造中高档别墅较为合适；而东部跟东南部多少条高速路沿线新呈现ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，成为中档别墅的重要地区；因为不具备对商务支撑和涉外生活力氛，京城西部和西南部别墅开发受到相称大的制约。
别墅市场前景如何？
近期别墅市场上先后出现了国际使馆村、月桂庄园等项目；橘郡２期５６套别墅将于９月正式推出；亚运村姜庄湖也出现３０００美元／平方米左右毗连高尔夫球场的高档别墅项目，市场又掀起一个小热潮，然而市场有这么大容量吗？
对土地的大量占用与生涯本钱问题决议了购置别墅始终只能是少数客户，单从供应量上看，当初的供应完整能够满意市场需求，甚至处于多余，本质上北京别墅市场已出现构造性失调问题。
位居所有物业顶真个高档别墅，实际在北京属于供不应求。现在北京单价千万级的别墅只有紫玉山庄、名都园、莱蒙湖、碧水山庄、玫瑰园等为数未几的项目，总量不外五六百套。而对北京这样的国际化都市而言，有如斯购买能力的客户不在少数，要害在于市场上鲜见适合他们品位的产品。这样的客户要求的居所毫不会是千篇一律的款式，须要有自己的个性微风格，这也是橘郡虽不能称为顶级别墅，却仍热销的基本起因。今后高档别墅应该是连续走高，然而对产品个性与品质要求进一步提高，不是求大，而是要精，同时应有本人的品位和内涵，否则只有沦为市场的弃儿；而新兴的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ将在相称一段时期中领市场风流，但由于产品尚未成熟，不会长期坚持火爆势头，也将随客户蒙受能力和公寓品质的进步，市场受到别墅与市区公寓的挤压，逐渐下降市场份额；而廉价低质的别墅由于地位与舒服水平都不能知足客户需求，而且已出现ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ以更好的性价比成为替换产品，市场必然逐渐萎缩并终极消散。□记者薛连胜／文
《财经时报-新地产》独家受权，请勿转载！